Est-ce vraiment le moment d’acheter dans le neuf ?
Dispositif Pinel, baisse des taux d’intérêt, ristournes… Les signaux sont au vert, promoteurs et gouvernement lancent une grande opération séduction auprès des candidats à l’achat dans le neuf. Alors est-ce réellement le bon moment d’investir ?
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Des frais de notaires « offerts », une cuisine «équipée, livrée et posée», des remises allant jusqu’à 10 000 euros… Cet automne, les gestes commerciaux des promoteurs se multiplient. De quoi séduire les acheteurs et investisseurs, qui manquent à l’appel sur le marché de l’immobilier neuf ? «Vu l’état du marché, les promoteurs sont obligés de faire des efforts, concède Thierry Thomas, du Conseil supérieur du notariat. Ils peinent à vendre certains programmes, quand d’autres sont tout simplement abandonnés.»
Malgré un objectif de 500 000 mises en chantier de logements neufs, son nombre n’était estimé fin mai qu’à 312 000, selon le Ministère du Logement. Un écart trop important pour combler la pénurie de logements, notamment au sein des grandes agglomérations. «Le premier semestre 2014 s’achève sur un recul de 2,3% des ventes et de 15,5% des mises en vente», relève l’observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI).
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Le moment propice d’acheter dans le neuf ?
Rassurés par des annonces gouvernementales davantage conformes à leurs espérances, les professionnels de l’immobilier n’hésitent pas à faire passer leur message : le moment est venu d’acheter dans le neuf. «Si l’on a envie d’acheter dans le neuf, c’est le moment», soutient François Payelle, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). «La dynamique est bonne, toutes les conditions pour les acheteurs et les investisseurs sont réunies», ajoute Francis Mage, du site Trouver un logement neuf.
Avec des taux d’intérêts moyens à 2.65%, les taux d’intérêts des crédits accordés aux particuliers n’ont effectivement jamais été aussi bas. Mais attention les prix dans le neuf, n’ont pas chutés, ils sont d’une «remarquable stabilité», selon la FPI : 4 700 euros le mètre carré en Ile-de-France et 3 600 en province. «Compte tenu du foncier rare et cher, des coûts de construction et de l’empilement des normes, nos prix sont incompressibles», précis François Payelle. Qui prédit par ailleurs, qu’ils pourraient bien augmenter. «Dans certains endroits, nous constatons déjà de légères hausses : il faut en profiter tant que les prix sont encore stables.»
Quoi qu’il en soit, les promoteurs proposent de réelles remises. Des actions ponctuelles allant jusqu’à «3% à 5% d’avantages ponctuels selon les programmes, explique Hervé Manet, du pôle promotion d’Icade. Ce n’est pas la braderie, mais pour réussir nos précommercialisations, et en raison du taux d’écoulement plus faible, nous accordons des réductions pendant une période donnée». Nexity favorise ainsi les premiers acheteurs, tandis que Eiffage a instauré une politique dite de «prix sages». «Les opérations que nous avons lancées cette année sont au juste prix, assure ainsi Denis Collot, Directeur Commercial et Marketing. En plus de renégocier le prix du terrain, nous avons transformé de grands appartements en studios ou en deux-pièces.»
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Résidence Le Colisée Toulouse
Autres pratiques : réduire le nombre de parkings ou redimensionner le programme. Pour sa résidence Le Colisée à Toulouse, Hervé Puybouffat, président de Tagerim, a supprimé «tout ce qui n’était pas indispensable» pour afficher des prix moyen à 2 600 euros par mètre carré, soit 119 000€ l’appartement T2 de 44m² + terrasse + jardin + parking en sous-sol. «La résidence est labellisée RT 2012, mais nous n’appliquons pas les exigences locales comme une toiture végétalisée ou des appartements traversants. Aujourd’hui, 40% de la population active est insolvable au regard des prix du marché. Si on ne ramène pas le prix du logement aux revenus des Français, on ne vendra plus rien !»
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Avis aux investisseurs
A vrai dire, le secteur ne mise pas tant sur la clientèle qui cherche à acheter en résidence principale que sur celle qui souhaite défiscaliser. Le dispositif Pinel, qui remplace le Duflot, a pour objectif de séduire à nouveau les investisseurs privés. «Ce sont eux les vrais soutiens du marché neuf, admet Francis Mage. Habituellement, 50 à 60% des ventes se font grâce à eux. Ces dernières années, ce montant a chuté entre 30% et 40%.» Le dispositif Pinel permettra aux acquéreurs d’un logement neuf de le louer au choix six, neuf ou douze ans en déduisant de leur revenu imposable 12%, 18% ou 21% de son prix. Une défiscalisation applicable pour loger ses enfants, petits-enfants ou ascendants, l’orientant ainsi assurément vers un public qui a déjà un patrimoine.
Les primo-accédants ne sont pas en reste, le PTZ +, prêt à taux zéro élargi et dont le différé de remboursement est allongé devrait les séduire. «La baisse des taux d’intérêts et le PTZ entraînent des mensualités réduites pour les acquéreurs», résume Denis Collot, d’Eiffage immobilier. «Les volumes de crédit vont augmenter», assure Nicolas Pécourt, du Crédit Foncier.