Le moment propice d’acheter dans le neuf ?

Rassurés par des annonces gouvernementales davantage conformes à leurs espérances, les professionnels de l’immobilier n’hésitent pas à faire passer leur message : le moment est venu d’acheter dans le neuf. «Si l’on a envie d’acheter dans le neuf, c’est le moment», soutient François Payelle, président de la Fédération des Promoteurs Immobiliers (FPI). «La dynamique est bonne, toutes les conditions pour les acheteurs et les investisseurs sont réunies», ajoute Francis Mage, du site Trouver un logement neuf.

Avec des taux d’intérêts moyens à 2.65%, les taux d’intérêts des crédits accordés aux particuliers n’ont effectivement jamais été aussi bas. Mais attention les prix dans le neuf, n’ont pas chutés, ils sont d’une «remarquable stabilité», selon la FPI : 4 700 euros le mètre carré en Ile-de-France et 3 600 en province. «Compte tenu du foncier rare et cher, des coûts de construction et de l’empilement des normes, nos prix sont incompressibles», précis François Payelle. Qui prédit par ailleurs, qu’ils pourraient bien augmenter. «Dans certains endroits, nous constatons déjà de légères hausses : il faut en profiter tant que les prix sont encore stables.»

Quoi qu’il en soit, les promoteurs proposent de réelles remises. Des actions ponctuelles allant jusqu’à «3% à 5% d’avantages ponctuels selon les programmes, explique Hervé Manet, du pôle promotion d’Icade. Ce n’est pas la braderie, mais pour réussir nos précommercialisations, et en raison du taux d’écoulement plus faible, nous accordons des réductions pendant une période donnée». Nexity favorise ainsi les premiers acheteurs, tandis que Eiffage a instauré une politique dite de «prix sages». «Les opérations que nous avons lancées cette année sont au juste prix, assure ainsi Denis Collot, Directeur Commercial et Marketing. En plus de renégocier le prix du terrain, nous avons transformé de grands appartements en studios ou en deux-pièces.»

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Résidence Le Colisée Toulouse

Autres pratiques : réduire le nombre de parkings ou redimensionner le programme. Pour sa résidence Le Colisée à Toulouse, Hervé Puybouffat, président de Tagerim, a supprimé  «tout ce qui n’était pas indispensable» pour afficher des prix moyen à 2 600 euros par mètre carré, soit 119 000€ l’appartement T2 de 44m² + terrasse + jardin + parking en sous-sol. «La résidence est labellisée RT 2012, mais nous n’appliquons pas les exigences locales comme une toiture végétalisée ou des appartements traversants. Aujourd’hui, 40% de la population active est insolvable au regard des prix du marché. Si on ne ramène pas le prix du logement aux revenus des Français, on ne vendra plus rien !»

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Avis aux investisseurs 

A vrai dire, le secteur ne mise pas tant sur la clientèle qui cherche à acheter en résidence principale que sur celle qui souhaite défiscaliser. Le dispositif Pinel, qui remplace le Duflot, a pour objectif de séduire à nouveau les investisseurs privés. «Ce sont eux les vrais soutiens du marché neuf, admet Francis Mage. Habituellement, 50 à 60% des ventes se font grâce à eux. Ces dernières années, ce montant a chuté entre 30% et 40%.» Le dispositif Pinel permettra aux acquéreurs d’un logement neuf de le louer au choix six, neuf ou douze ans en déduisant de leur revenu imposable 12%, 18% ou 21% de son prix. Une défiscalisation applicable pour loger ses enfants, petits-enfants ou ascendants, l’orientant ainsi assurément vers un public qui a déjà un patrimoine.

Les primo-accédants ne sont pas en reste, le PTZ +, prêt à taux zéro élargi et dont le différé de remboursement est allongé devrait les séduire. «La baisse des taux d’intérêts et le PTZ entraînent des mensualités réduites pour les acquéreurs», résume Denis Collot, d’Eiffage immobilier. «Les volumes de crédit vont augmenter», assure Nicolas Pécourt, du Crédit Foncier.

Nombreuses sont les annonces depuis le remplacement du dispositif Duflot par le dispositif Pinel ce 1^er septembre 2014. Durée de location modulable, hausse du plafond d’investissement, … Qu’en est-il réellement ? Réponses.

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Une durée de location modulable 

Tandis que le dispositif Duflot permettait d’obtenir une déduction systématique de 18% en contrepartie d’un engagement de location de son bien sur une durée unique de 9 ans, le dispositif Pinel permet effectivement d’obtenir une réduction fiscale allant de 12% à 21% selon la durée de location choisie variant de 6 à 12 ans.

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Une hausse du plafond d’investissement

En revanche, si le dispositif Duflot plafonnait à 300 000 euros le montant global de l’investissement, mais aussi à 5.500 euros au m², le dispositif Pinel conserve ces plafonds. Les annonces relatives à une hausse des plafonds à 7.500 euros par m² sont donc erronées comme l’a confirmé le cabinet de Christian Eckert, Secrétaire d’Etat au Budget à L’Argent & Vous.

Ainsi et pour exemple, un achat immobilier dans le cadre d’un Pinel de 350.000 euros avec un engagement de location sur 9 ans entraînera une déduction fiscale de 18% non pas égale à 63.000 euros mais se limitant à 54.000 euros (à répartir sur 9 ans), car calculée sur la base de 300.000 euros.

De la même façon si un investisseur acquiert un bien de 50 m² au prix de 6.000 euros le m² (soit 300.000 euros au total), la déduction ne s’élèvera non pas à 54.000 euros mais à 49.500 euros, le prix retenu étant alors plafonné à 275.000 euros (50 m² à 5.500 euros).

Un dispositif avantageux

Si certaines annonces relatives au dispositif Pinel méritent vérification, précisons que ce dispositif remplace tout de même de façon avantageuse le Duflot et n’aurait nul besoin de fausse promesses pour séduire. 

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Suggestion de lecture : Loi Pinel vs/ loi Duflot : Comparatif

« Les Portes du Comminges », découverte des locaux professionnels neufs modulables de 55m² à 420m² au sein de la ZAC de l’Agora (Intermarché, Bricomarché, Centre Commercial de proximité, McDonald’s,…) à Cugnaux.

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Les Portes du Comminges Cugnaux – une ville dynamique

CUGNAUX, UNE VILLE EN EXPANSION

• Cugnaux compte 17 000 habitants. (INSEE 2013)
• + 24% d’habitants en 10 ans.
• 32% de CSP supérieures.
• 42% de jeunes couples avec enfants.

CUGNAUX, UN EMPLACEMENT D’EXCEPTION

• Au carrefour d’Airbus, de l’Oncopole et du Parc Technologique de Basso Cambo, Cugnaux bénéficie d’une situation exceptionnelle.

L’ACCÈS A CUGNAUX

• A64
• Bus Tisseo Lignes 47, 57 et 58
• Métro Basso Cambo Ligne A (10mn)
• Gare de Portet-Saint-Simon (4km)
• Toulouse (5km)
• Aéroport Toulouse-Blagnac (15km)

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Les Portes du Comminges Cugnaux – Situation Géographique

• Adresse : Angle de rue de la Cressonnière et de l’avenue Comminges.
  – Entrée par la rue de la Cressonnière
  – Sortie par l’avenue de Comminges

• Fréquentation de 18 000 voitures /jour
• Principal axe d’entrée Cugnaux-Villeneuve-Frouzins : 33 000 habitants

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A proximité :

• Arrêt de bus « Lycée Matisse » (50m)
• Lycée Matisse de 2 120 élèves (100m)
• Proche voisin du futur hôtel-restaurant et Bowling
• Commerces de proximité

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Les portes du Comminges Cugnaux – Prestations

• Accessibilité personne à mobilité réduite
• 52 places de parkings
• Équipement électrique pour recharge des voitures
• Voirie d’accès enrobé noir
• Espace vert engazonné
• Clôture privative : muret + grille
• Livré brut : hors d’eau, hors d’air et façades réalisées
• Construction respectant la norme thermique RT 2012

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Les portes du Comminges Cugnaux – Prix

• Achat Bâtiment A : 1 870€ HT / m²
• Location Bâtiment B : 12€ HT le m²

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Les portes du Comminges Cugnaux – Commercialisation

• Commercialisation : Exclusivité Immobiliare Cugnaux
• Tel : 05 61 40 10 97
• Mail : immobiliare1@free.fr

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.EN SAVOIR PLUS SUR CES LOCAUX NEUFS A CUGNAUX

PINEL VS/ DUFLOT : Annoncée comme LA mesure phare de la rentrée en vue d’une relance de la construction de logement, le dispositif d’investissement locatif PINEL remplace depuis ce 1er septembre le dispositif DUFLOT. Mais ce dispositif est-il réellement différent du dispositif DUFLOT ? Et surtout est-il plus avantageux ? Eclairage….

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LE DISPOSITIF PINEL : NOUVEAUTÉS

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Louer à ses proches devient possible

Si la location doit toujours être destinée à l’usage d’habitation principale du locataire, il est désormais possible de louer un bien à un ascendant ou un descendant tout en bénéficiant des incitations fiscales à l’investissement locatif. La location à un ascendant ne souffrira a priori d’aucune contrainte particulière. En revanche, les investisseurs devront faire un choix entre la réduction d’impôt et la location du bien à leur enfant. Il ne sera donc pas possible de loger son enfant tout en profitant d’une réduction d’impôts.
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Une durée de location modulable

• DUFLOT : Le dispositif Duflot imposait de louer le bien pendant une durée de 9 ans et offrait en retour une réduction d’impôt de 18% de l’investissement (dans la limite de 300.000 euros et de 5.500 euros par m²)

• PINEL : Le dispositif Pinel permet de moduler la durée de cet engagement sur une durée de 6, de 9 ou de 12 ans. A chaque durée d’investissement est attaché un avantage fiscal spécifique et proportionnel à la durée de l’engagement :
  – Un engagement de neuf ans entraîne toujours une réduction d’impôt égale à 18% du montant investi dans la limite de 300.000 euros.
  – Pour les investissements de long terme, sur 12 ans, l’avantage fiscal est relevé de trois points à 21%.
  – A l’inverse, les engagements de six ans permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt réduite à 12%.

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Un élargissement aux SCPI

• Les SCPI (sociétés civiles de placement immobiliers) bénéficieront des mêmes avantages fiscaux que les particuliers.

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Un nouveau zonage

• Le  zonage permettant de définir les loyers et les plafonds de ressources des locataires évoluera à compter du 1er octobre.  Des villes comme Lyon ou Marseille passeront ainsi de la zone B1 à la zone A, permettant un aux propriétaires de pratiquer des loyers plus élevés que précédemment. 

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LE DISPOSITIF PINEL VS/DUFLOT : tableau comparatif 

Pour un investissement moyen à 200 000 €, ci-après un comparatif entre les lois Duflot et loi Pinel :

LES ATOUTS DU CENTRE

• Investir en centre ville – Une forte demande locative

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•  Investir en centre ville – Une sécurisation de son patrimoine

Le centre-ville Toulousain est également plébiscité par les investisseurs parce qu’il affiche une grande sécurité sur le plan patrimonial. Non seulement l’offre de logements, qu’ils soient destinés à la location ou à la résidence principale, reste inférieure à la demande. Mais ces logements anciens sont vieillissants, ces terrains constructibles sont d’une très grande rareté et le parc immobilier se renouvelle peu. Le fait qu’il y ait bien moins de nouvelles constructions en centre ville qu’en périphérie renforce ainsi l’attrait des logements neufs voire simplement réhabilités dans le centre.

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•  Investir en centre ville – D’intéressantes plus-values

Conséquence directe de ces deux précédents points, les logements en centre ville offres de très intéressantes plus-values à leurs propriétaires.  Ces logements auront également de grandes chances de résister à tout éventuel bouleversement du marché.

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DES LIMITES ?

La rentabilité locative brute des biens à la location en centre ville est en moyenne inférieure à celle des logements situés en périphérie. Une rentabilité locative moindre toutefois compensée par une prise de risque inférieure, notamment en termes de remplissage locatif et de valorisation du logement.

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QUEL INVESTISSEMENT ?

• Le profil locataire

Les logements en centre ville de Toulouse sont principalement recherchés par les étudiants (Toulouse est classée 4ème ville de France en termes d’habitants et d’étudiants), jeunes couples et cadres mutés souhaitant bénéficier des attraits du centre ville (transports, commerces et services,…) .

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• La typologie

En découle du point précédent, une nette préférence des investisseurs pour les petites et les moyennes surfaces, comme les studios et les T2 en centre ville. Outre son adéquation avec la demande locative du marché, ce type de bien présente un avantage non négligeable : le ticket d’entrée est moins élevé et la revente plus facile.

Les plus grandes surfaces ne sont toutefois pas à négliger. Les grands appartements et maisons de ville sont également prisés par des familles qui peinent à trouver ce type de bien. Investir dans ces logements plus vastes sécurise par ailleurs la location : les locataires restant plus longtemps dans les lieux, ils les entretiennent mieux et les risques d’impayés de loyers sont moins importants. Quant au patrimoine, le prix de ces logements est moins sujet à variation, ce qui sécurise le capital.

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